Checkliste: Die 4 Säulen der FeWo-Vermietung in der Eifel
Unendliche Weitblicke. Glitzernde Maare. Ursprüngliche Fahrrad- und Wanderwege. Einfach Natur pur! Du lebst im Naturpark Vulkaneifel? Oder besitzt hier eine Ferienimmobilie? Jackpot!
Naherholungsgebiete wie die Eifel werden für viele Menschen immer attraktiver. Gerade für dauergestresste Städter. Deshalb kommen auch immer mehr Einheimische in Sauerland, Eifel & Co. auf die Idee, ungenutzte Gästezimmer oder Ferienhäuser touristisch unterzuvermieten. Glückspilze wie du!
Fewo-Vermietung: Aller Anfang…ist gar nicht so schwer
Grundsätzlich eine super Idee – finden wir. Doch aller Anfang hat so seine Herausforderungen. Das weiß jeder. Damit du den Überblick behältst, haben wir dir in diesem Beitrag zusammengestellt, worauf es für den erfolgreichen Start in die Kurzzeitvermietung ankommt. Worauf du dich zu Beginn besonders konzentrieren solltest. Und was vorab unbedingt zu klären ist. Also keine Sorge vor dieser Aufgabe. Es lohnt sich! Und natürlich kannst du dich bei deinem Vorhaben ja auch jederzeit professionell unterstützen lassen.
Du willst deine Ferienwohnung oder dein Gästezimmer vermarkten?
Wir unterstützen dich bei der FeWo-Verwaltung. Und übernehmen auf Wunsch auch den gesamten Rundum-Service. Wir freuen uns auf deine Fragen.
Aber lass uns ganz vorne beginnen. Denn zunächst mal geht es um das Objekt selbst. Was schwebt dir vor? Was steht dir zur Verfügung? Und welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte gilt es zu berücksichtigen?
1. Säule der FeWo-Vermietung – Ferienimmobilie prüfen
Je nachdem in welchem Eigentumsverhältnis du zu der Immobilie stehst, die du vermieten willst, gilt es einige grundlegende Punkte abzuklären.
Gästezimmer an Touristen oder Monteure vermieten
Du bist der glückliche Besitzer einer selbst genutzten Immobilie? Du hast ein selten genutztes Gästezimmer, das nur wenige Male im Jahr von deinen Freunden und Verwandten benutzt wird? 90% der Zeit steht es leer? Und eigentlich hast du gerne ein bisschen Gesellschaft? Perfekt. Genau wie als Eigentümer eines Ferienhauses musst du niemanden um Erlaubnis fragen.
Unser Tipp: Sprich trotzdem vorher mit deinen Nachbarn. Das schadet sicher nicht. Falls du dich sorgst, dass deine Familie dann keinen Platz mehr bei dir findet: Auf jeder Buchungsplattform kannst du jederzeit beliebig viele Zeiträume für dich und deine Lieben blocken. In diesen können deine Gäste keine Buchungen vornehmen.
Dein Ferienhaus an Gäste vermieten
Ähnlich wie bei der Vermietung eines privaten Gästezimmers brauchst du für dein eigenes Haus keine Genehmigung für die Fremdvermietung. Es sei denn es steht inmitten einer Ferienanlage mit entsprechenden Bestimmungen.
Nutzt du dein Ferienhaus nicht in erster Linie selbst? Dann solltest du mit deiner Steuerberatung über das Thema Gewerbeanmeldung sprechen. (Siehe Kasten weiter unten)
Kurzzeitvermietung deiner Eigentumswohnung
Wer eine Wohnung erwirbt, wird damit Mitglied der Eigentümergemeinschaft (oder Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz: WEG). Hier solltest du vorab klären, ob es dir gestattet ist, kurzzeitig an Feriengäste zu vermieten. Auch wenn nichts Gegenteiliges im Vertrag, der Teilungserklärung oder der Hausordnung steht. Geh lieber auf Nummer sicher und sprich mit den anderen Parteien. Und hole dir am besten eine schriftliche Genehmigung ein. Erkläre der WEG genau, was du vorhast.
Und räume mögliche Zweifel oder Sorgen im Zusammenhang mit deinen touristischen Ambitionen von vorneherein aus dem Wege. Es ist beispielsweise möglich (und definitiv auch sinnvoll!) Hausregeln für die Gäste aufzustellen. Um z.B. Partys auszuschließen.
Touristische Untervermietung einer Mietwohnung
Zugegeben, dies kommt eher selten vor. Aber hey, warum eigentlich nicht? Deine Lebenssituation hat sich geändert? Du wohnst zur Miete und hast ein ungenutztes Zimmer und gerne Gesellschaft? Vielleicht ist deine Mitbewohnerin aus beruflichen Gründen ausgezogen? Mit der Kurzzeitvermietung lässt sich leicht der ein oder andere Euro dazu verdienen.
Wichtig ist natürlich auch hier, dass die Untervermietung mit dem Vermieter abgesprochen ist. Sammle im Vorhinein gute Argumente: Denn auch dein Vermieter kann davon profitieren. So kann er beispielsweise davon ausgehen, dass die Wohnung regelmäßig gereinigt und insgesamt gut in Schuss gehalten wird.
Airbnb Arbitrage
In diesem Fall mietest du eine Wohnung, allein um diese dann professionell an Feriengäste weiterzuvermieten. Auch hier ist es natürlich unbedingt notwendig, die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Diese Strategie kann sehr lukrativ sein. Machst du aber sicher nicht einfach so nebenher.
Damit sich Airbnb Arbitrage rechnet, brauchst du viele Buchungen. Aufgrund des höheren Kosten-Risikos sollte man diesen Schritt wirklich gut durch kalkulieren. Und: Hier ist in jedem Fall (sofort) eine Gewerbeanmeldung fällig!
FeWo-Vermietung: Gewerbeanmeldung nötig?
Wenn du beabsichtigst, eine Mietwohnung komplett über Airbnb, booking.com oder ähnliche Portale touristisch zu vermarkten, dann liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor. Und zwar von Beginn an. Dabei ist es zunächst unerheblich, wie viele Einnahmen du erwartest und später tatsächlich verdienst. Denn du hast eine eindeutige Gewinnerzielungsabsicht.
Anders ist das nur bei der privaten Vermögensverwaltung deiner eigenen Immobilie. Diese Einkünfte werden dann in der Einkommensteuererklärung in der Anlage Vermietung und Verpachtung angegeben. Es ist zwar grundsätzlich auch bei einer Mietwohnung möglich, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen.
Das gilt aber nur in einem sehr begrenzen Rahmen. Und ausschließlich für eine in erster Linie von dir selbst genutzte Wohnung. Also wenn du beispielsweise deine Mietwohnung für die Dauer deines Urlaubs untervermietest.
Du merkst schon. Das ist ein komplexes Thema und hängt von vielen Faktoren ab. Du willst mehr, als ab und zu Hobbymäßig dein eigenes Gästezimmer kurzzeitig unterzuvermieten? Dann führt kein Weg an einer Konsultation deiner Steuerberatung vorbei.
Das kostet nicht die Welt und schützt dich vor eigenen Fehleinschätzungen. Im Übrigen: Keine Angst vor der Gewerbeanmeldung! Die treibt dich die nicht gleich in den Ruin. Bleibst du unter einem gewissen Einkommen, fällst du außerdem unter die Kleinunternehmerregelung und musst keine Mehrwertsteuer berechnen oder abführen.
2. Säule der FeWo-Vermietung – Zielgruppe & Alleinstellungsmerkmale
Wen möchtest du willkommen heißen in deiner Ferienwohnung?
Sind alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte geklärt? Prima! Dann fängt es an Spaß zu machen. Versprochen! Jetzt solltest du dir erstmal überlegen, wer deine Zielgruppe ist. Wie das geht? Ganz einfach. Als erstes überlegst du dir, welche Art Gäste du überhaupt haben willst.
Siehst du dich eher als Gastgeber für das Ruhesuchende Renter-Pärchen, das zum Wandern in die Eifel kommt? Oder darf es ruhig etwas lebhafter sein? Besitzt dein Ferienhaus einen großen Garten mit Spielgeräten oder ein eigenes Spielzimmer? Dann dürfte deine Hauptzielgruppe eher die Familie mit jüngeren Kindern sein.
Was macht deine Ferienimmobilie besonders?
Frag dich auch, was dein Ferienhaus oder dein Gästezimmer einzigartig macht. Denn das wirkt sich natürlich ebenso auch auf deine Zielgruppe aus. Folgende Fragen können dir als Anregung dienen:
Du merkst schon, worauf wir hinaus wollen… Der Fragenkatalog lässt sich beliebt fortsetzen. Konzentriere dich auf die herausragendsten Merkmale. Es ist für eine erfolgreiche Vermarktung immer sinnvoll, sich auf bestimmte Nischen zu fokussieren.
Die „Eierlegende Wollmilchsau“ nimmt dir auch bei deinem Ferienhaus keiner ab. Also stell die echten Vorzüge heraus. Und stimme auch die folgenden Schritte darauf ab.
3. Säule der FeWo-Vermietung – Ferienhaus einrichten
Du weißt, wer deine Gäste sein sollen? Und was die Umgebung so attraktiv macht?
Wunderbar. Dann überlege dir nun, was deinen potenziellen Gästen in puncto Einrichtung und Ausstattung ihres Feriendomizils wichtig ist.
Eine Familie mit kleinen Kindern stellt sicherlich andere Anforderungen als ein junges Paar, das ein romantisches Wochenende verbringen will. Ambitionierte Biker oder Wanderer haben wiederum andere Bedürfnisse.
Je tiefer du dich in deine Zielgruppe hineinversetzt, umso besser. Lass unnötigen Schnickschnack weg. Und konzentriere dich auf die wichtigsten Dinge.
Die Einrichtung einer Ferienunterkunft ist ein weitläufiges Thema. Und wir planen schon einen separaten Beitrag zu diesem wichtigen Erfolgsfaktor für die Ferienvermietung. Die für uns entscheidendsten Faktoren wollen wir dir hier aber natürlich nicht vorenthalten:
Dein übergeordnetes Ziel ist natürlich einzig und alleine, dass sich deine Gäste wohlfühlen. Aber überprüfe alle Ideen auch hinsichtlich ihrer Praxistauglichkeit. Dekoration ist schön. Aber übertreibe es nicht. Zu viel macht die Reinigung aufwändiger.
Überlege dir auch, wie du deine Gäste positiv überraschen kannst. Wie schaffst du eine besondere Wohlfühlatmosphäre? Wie kannst du ihren Aufenthalt noch schöner machen? Willst du deine Gäste mit einer kleinen Aufmerksamkeit willkommen heißen? Oder möchtest du ihnen ein paar Restaurant- und Ausflugs-Tipps zusammenstellen? Ein digitales Guidebook ist auch immer eine lohnende Sache.
4. Säule der FeWo-Vermietung –Ferienwohnung präsentieren und vermarkten
Dein Ferienhaus ist picobello eingerichtet? Alles steht bereit für deine Gäste? Nun geht es darum, wie du auf dein Angebot aufmerksam machst.
Ferienwohnung Inserieren
Gute Vorbereitung ist das A&O
Ob du dein Ferienobjekt ausschließlich auf deiner eigenen Website, auf Buchungsplattformen oder über den örtlichen Tourismusverband bekannt machen willst. Eine gute Vorbereitung ist für jede Inseraterstellung essenziell.
Du brauchst zum Einen ansprechende Bilder. Möglichst von allen Räumen und der Umgebung. Und zum Anderen eine aussagekräftige Beschreibung deines Angebots. Auch hier kann es sehr lohnend sein, sich professionelle Unterstützung zu holen.
Für die FeWo-Vermarktung gibt es viele Möglichkeiten:
Achtung: Auf den Plattformen wie Airbnb und Booking.com wird man als neuer Gastgeber in den Suchergebnissen bevorzugt. Jedoch nicht allzu lange. Wenn man die Zeit nicht nutzt, um gute Bewertungen zu sammeln, wird es schwierig sich wieder an die Spitze der Suchergebnisse heranzukämpfen. Unterstützung vom Profi kann auch hier hilfreich sein.
Du willst deine Ferienwohnung oder dein Gästezimmer vermarkten?
Wir bieten dir professionelle FeWo-Verwaltung in der Eifel. Und übernehmen auch die gesamte Inserierung und Gäste-Kommunikation. Bei Fragen, sprich uns gerne an. Wir sind für dich da.
FeWo-Vermietung: So geht´s weiter
Mit deinen Inseraten geht’s so richtig los. Denn nun heißt es, kommunizieren was das Zeug hält:
Zeitnah auf Nachrichten deiner potenziellen Gäste reagieren. Auf Fragen antworten. Und natürlich für einen reibungslosen Check-In sorgen. Auch während des Aufenthalts könnten Fragen aufkommen. Stelle deshalb sicher, dass deine Gäste auch kurzfristig deine Unterstützung erhalten können.
Und dann wirst du erleben, wie schön es ist, netten Menschen einen unvergesslichen Aufenthalt in deinen eigenen vier Wänden zu bereiten. Wie schön es ist, ein tolles Feedback zu bekommen. Du wirst sehen. Die Mühe lohnt sich allemal. Und wenn es doch in Arbeit ausartet, kannst du diese ja auch guten Gewissens in professionelle Hände geben. Bei Fragen rund um die Vermietung deiner FeWo-Immobilie in der Eifel sind wir gerne für dich da.
Happy hosting
Dominic & dein SpotlessHost-Team
